Охранное обязательство на недвижимость: правовой ликбез

Многим из нас приходилось восхищаться старинными домами - памятниками архитектуры и зодчества, казалось бы, мирно соседствующими с современными жилыми и служебными зданиями. Конечно же, все знают, что подобные строения имеют бесспорную историческую и культурную ценность, но мало кто задумывается, каким образом эти дома удается сохранять в целостном состоянии и если для кого-то красивый деревянный дом прошлого столетия лишь предмет эстетического наслаждения, то для кого-то источник «головной боли».

В действительности такие здания, как правило, имеют статус объектов культурного наследия местного, регионального или федерального значения, с перечнем которых всегда можно ознакомиться в соответствующем департаменте культуры. При этом на государственном уровне купля-продажа в частную собственность или сдача в аренду этих объектов не запрещена, из-за чего нередко случаются ситуации, когда новый владелец или арендатор с удивлением узнает про необходимость подписывать некое «охранное обязательство».

Суть вопроса

Фактически документ, который полностью именуется как «Охранное обязательство собственника (пользователя) объекта культурного наследия», вынуждает подписавшего принять на себя определенные обязательства, связанные с сохранением указанного объекта недвижимости в удовлетворительном состоянии и накладывает ограничение на право собственности, регламентируя его содержание и использование. Причем, пока объект находится в государственной собственности, ответственность за него несут соответствующие муниципальные службы, но в случае приватизации, принадлежность недвижимости к памятникам культуры считается обременением сделки и, согласно федеральному Закону №73-ФЗ, новый собственник обязан оформить охранный документ.

При дарении, наследовании и прочих сделках связанных с недвижимостью, охранное обязательство также должно быть включено в пакет документов. В нем содержится наиболее полная информация об охраняемом здании, признанном памятником: его наименование, регистрационный номер, год создания, географический адрес, собственно предмет охраны (может быть указана некоторая часть существующего объекта), права и обязанности, в том числе ограничения, накладываемые на использование самого объекта, прилегающей территории и регламентирующие доступ к нему граждан. Кроме того, описание объекта и меры, необходимые для его восстановления прилагаются к охранному обязательству в виде акта технического состояния.

Подводные камни

По закону, без охранного обязательства право собственности на недвижимость, с признанной культурно-исторической ценностью, регистрировать не должны, однако неоднократно случались прецеденты, когда отсутствие этого  документа обнаруживалось уже после перепродажи приватизированного здания новому собственнику. Впоследствии на его плечи ложились затраты по оформлению нужной документации и работам по восстановлению недвижимости.

Часто требуется выполнить обследование памятника лицензированными инженерами, чтобы подготовить объективный перечень реставрационных мероприятий и установить их сроки. При этом список организаций имеющих лицензию для составления подобных проектов и выполнения восстановительных работ, как правило, небольшой, поэтому их услуги стоят недешево. В случае, если восстановительные работы выполняет сторонняя организация, все равно возникнут затраты на обследование и заключение фирмы, имеющей необходимую лицензию. За неисполнение обязанностей по реставрации владельцы несут административную ответственность в виде неустойки.

Относительно объектов недвижимости охранные обязательства предусматривают схемы размещения ценных элементов, которые не подлежат изменению, чаще всего это относится к внешним частям конструкции. Что касается внутренней перепланировки, то она обычно возможна, при условии согласования с госорганом, отвечающим за охрану памятников. В редких случаях при согласовании допускается увеличение площади здания за счет подвалов или мансард.

Те изменения, которые визуально искажают облик памятника, категорически запрещены, что часто делает невозможным  создание отдельного входа или верхних этажей. При обнаружении нарушений условий сохранения и любых работ, произведенных без согласования с властями, владельца ожидает штраф, определяемый в соответствии с федеральным Административным Кодексом и устранение причиненного ущерба за свой счет. Существуют даже прецеденты принудительного изъятия собственности.

Умышленные действия, причиняющие значительный ущерб или уничтожение памятника, приводят к ответственности, согласно УК Российской Федерации. К примеру, известны случаи, когда городское БТИ изменяло адреса строений-памятников, не ставя в известность местный отдел по охране подобных объектов, в связи с чем, их собственники смогли распоряжаться ими беспрепятственно, что влекло за собой уничтожение этих зданий. Такими делами занимается, как правило, прокуратура, выясняя, имел ли место состав уголовного преступления.

На практике

Следует тщательно обдумать приобретение объекта культурного наследия, особенно если не предполагается использовать его для извлечения выгоды, так как средств на реставрацию приватизированного собственником памятника, муниципалитет, скорее всего не выделит, посчитав их нецелевым использованием городского бюджета, а льготы действующее законодательство предусматривает лишь для арендаторов, да и то не во всех случаях.

Сам процесс получения охранного обязательства предполагает, помимо подачи заявления в местное отделение государственного учреждения культуры, предварительный сбор документов, в перечень которых входят удостоверяющая личность, правоустанавливающая и техническая документация. Кроме того назначается дата и время осмотра объекта должностным лицом, ответственным за оформление акта технического состояния.

Собственники, не желающие разбираться в тонкостях оформления документов, могут обратиться к организациям, профессионально предоставляющим подобные услуги на платной основе. Тем более предпочтителен такой подход, если новоиспеченный владелец не чувствует себя уверенно в правовой области взаимоотношений с государственными службами – в зависимости от региона и конкретного исполнительного органа, отвечающего за выдачу охранных документов, порядок их получения и регламентируемые ими действия могут в значительной степени отличаться.